Покупая жилой дом, можно упустить некоторые юридические тонкости и остаться без участка, на котором расположено здание. В итоге дом будет принадлежать одному собственнику, а земельный участок — другому.

Основной причиной этого послужило то, что земельные участки и дома рассматриваются в качестве отдельных объектов недвижимости. Права на дом регистрируются в бюро технической инвентаризации, а права на землю — в управлениях земельных ресурсов. Соответственно, документы, которые подтверждают право собственности на них, также разные.

Стремление к единству

Гражданский кодекс определяет единство недвижимости — и домов, и земельных участков, на которых они расположены. Закон ввел в юридическую практику термин — усадьба, которая определяется как земельный участок с размещенными на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми сооружениями и многолетними насаждениями. При этом законом установлено, что сделки (купля-продажа, мена) с жилым домом приравниваются к сделкам со всей усадьбой. То есть купив дом, вы покупаете и земельный участок, и зеленые насаждения, и погреб с сараем, которые на участке размещены. Кстати, такой позиции придерживаются и законодатели европейских стран. Они считают, что земля и строения на ней неразделимы, а поэтому покупаются и продаются вместе, и права на них должны регистрироваться в одном регистре.

Несмотря на это, в Украине упорно придерживаются положений Земельного кодекса, который предусматривает, что право собственности на дом и землю переходит на основании разных соглашений.

Кроме того, мало-мальски рассудительный нотариус не согласится засвидетельствовать договор купли-продажи усадьбы и будет требовать четкого разделения земельного участка с указанием его кадастрового номера, общей площади, целевого назначения и цены. Также если в договоре четко не разделить дом и земельный участок (как разные объекты купли-продажи), покупатель не сможет зарегистрировать права на них.

Именно поэтому в настоящее время есть смысл при покупке дома заключать два договора: договор купли-продажи (мены, дарования) дома и договор купли-продажи земельного участка. Если все же лицо заинтересовано в заключении единого договора, объекты должны быть четко разделены. Однако в таком случае проблем с регистрацией не избежать. Во-первых, договор должен быть зарегистрирован БТИ с целью оформления права собственности на дом. Во-вторых, договор должен быть зарегистрирован в земельных ресурсах с целью получения государственного акта о праве собственности на землю.

С учетом наличия на руках только одного договора, эта процедура может усложниться — оба учреждения требуют оригинал договора.

В перспективе

19 апреля 2007 года, Верховная Рада прииняла Закон о внесении изменений к Закону «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и ее ограничений». В нем предлагается создать единый государственный регистр прав. Держателем этого регистра прав будет Минюст, и фактически на его основе будет создано Единое регистрационное окно всех прав на недвижимость. Данный законопроект еще не подписан президентом.

delo.ua